在上海延安东路700号的港泰广场前，外观焕然一新，开阔的公共广场迎接每位过路行人，令人难以相信这是一座建成27年的旧商务大楼。今年9月，港泰广场完成了外立面、大厅、公共广场和电梯等重要区域的更新。这一项目是上海首个由多个业主分散产权共同筹资的大规模商务楼宇更新示范。

此项更新在物业公司的组织下进行，64名业主达成一致，同意小幅提升物业费，专款用于分期支付总额800万元的更新费用，并为进一步的改造提供了资金来源。许多建于上世纪90年代至2000年初的商务楼因产权分散，成为上海更新项目的难点。为此，上海市出台了相关政策，鼓励业主自发更新，但实践中由于缺乏业委会和业主意见不统一，使得这一过程面临挑战。

港泰广场更新的背后，遭遇了“人”和“钱”两大难题。建于1999年的港泰广场位于上海人流密集的租赁市场，随着时间推移，楼宇逐渐老化，前几年仅依靠简单的修补，最近则出现了外立面安全隐患，迫使其必须改造。然而，过于老旧的设施让港泰广场的租金竞争力减弱，更新前每平方米的租金仅为鼎盛时期的一半，出租率也从95%降至78%。

在这场更新中，关键在于找到能牵头推动改造的主体和资金来源。港泰广场的情况尤为复杂，因为它没有大业主，64名小业主的意见不易统一。虽然市场上曾有大业主试图整合分散的产权进行升级改造，但未能成功。

在面临困境时，港泰广场的物业管理公司—中企物业管理有限公司决定出面牵头。他们意识到老旧商务楼的更新对企业发展至关重要，因此邀请专业团队评估情况，并提出四大要求进行改造：外立面修复、公共广场改造、大厅升级和电梯更换。最终，他们估算更新所需资金约800万元。

根据《民法典》规定，三分之二的业主同意即可动用维修资金。然而，港泰广场可调动的维修资金仅有400万元，仍有400万元的资金缺口。考虑到64名业主中大多数为中小业主，瞬时募款的可行性并不高。中企物业借鉴了新加坡和香港的经验，提出了每平方米每月提高1.8元物业费的方案，以作为楼宇更新专项资金，从而每年预计获得108万元的资金。与此同时，由中企物业先行垫付400万元的资金，未来通过提升物业费的持续征集来偿还这笔垫款，并逐步积累后续改造资金。